Договор аренды жилья в Италии: как защитить свои права?

Договор аренды жилья предполагает взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора. Первый обязан предоставить площадь в пригодном для жилья состоянии (сделать косметический ремонт, провести работы технического характера при необходимости), второй же, в свою очередь, обязуется своевременно вносить оплату, а по окончании контракта сдать жилье в том же состоянии, в котором он его получил. Правильно составленный контракт аренды помогает регулировать права и обязанности сторон во избежание возможных споров как в период аренды, так и после.

Как арендодатель может защитить свои права?

Чаще всего арендодатель сталкивается с задолженностью по оплате или повреждениями жилого помещения или мебели, затраты на ремонт которых не может покрыть денежный залог, вносимый арендатором в момент заключения контракта.

1. Арендодатель может обратиться в агентство недвижимости, сотрудники которого сами подыщут жильцов и позаботятся об оформлении документов (составлении и регистрации договора в налоговой инспекции, получении справки о пригодности жилья для проживания). Услуга эта платная: хозяин жилья может заплатить агенству по согласованию около 10% от годовой арендной платы или, например, одну месячную арендную плату. Впрочем, размер вознаграждения может варьироваться.
2. Занимаясь самостоятельно оформлением контракта аренды, стоит подумать над типом выбираемого договора. Обычно, в Италии выбирают между договором свободной аренды, заключаемый на 4 года с правом продления на последующие 4 года, и договором согласованной аренды, заключаемым на 3 года с пролонгацией еще на 2 года. Существует также краткосрочная аренда жилья, сдаваемого, например, туристам.
3. Перед сдачей жилья в аренду стоит лучше узнать потенциального арендатора. Стоит поинтересоваться у будущего “жильца” о семейном положении, месте работы, личных интересах и т.д.
4. Несомненно, перед заключением договора аренды стоит позаботиться о гарантиях. Для этого можно связаться с предыдущим/настоящим арендодателем и узнать о характере сложившихся между ними отношений, наличии проблем по оплате аренды.
5. Денежный залог, или залоговый депозит (deposito cauzionale) – станет отличной гарантией для арендодателя в случае неуплаты аренды или порчи имущества. Однако, если жилплощадь будет сдана в прежнем состоянии по окончании контракта, то залог необходимо будет вернуть арендатору.
6. Банковское поручительство – система, к которой все чаще прибегают арендодатели. В случае неуплаты или повреждения имущества банк обязуется покрыть все убытки. Однако, не всегда арендатор может добиться получения такого поручительства, поскольку банк должен рассмотреть платежеспособность клиента. Есть еще один способ защитить себя от неуплаты со стороны жильца, порчи имущества и т.п. – это оформление страхового полиса или формы “гарантированной аренды”.
7. Если арендные платежи перестали поступать, то договор может быть расторгнут. В этом случае арендодатель должен реагировать мгновенно, обратившись к адвокату для начала процесса выселения жильцов – процедуре довольно длительной и напряженной.

Как арендатор может защитить свои права?

1. До заключения договора аренды недвижимости следует ознакомиться с характеристиками жилого помещения, как очевидными, так и нет. Поинтересоваться о работе системы отопления, возможных протечках или наличии влажности, правильном расположении электрических розеток, хорошей функциональности мебели, о размере расходов кондоминиума и т.д. Обнаружение дефектов может стать причиной снижения арендной платы.
2. Внимательно стоит отнестись к составлению контракта как со стороны арендодателя лично, так и со стороны агентства недвижимости. Любые пункты или условия, не прописанные в договоре аренды, не имеют никакой юридической силы, поэтому документ следует перечитать и вникнуть в смысл каждого пункта, перед тем как ставить свою подпись.
3. Сертификат энергетической эффективности (ACE) – является обязательным документом при продаже или аренде жилья в Италии, поэтому арендодатель или агенство недвижимости должны обязательно предоставить вам этот документ.
4. Необходимо уделить особое внимание пункту “изменение или продление арендной платы”. Арендная плата по договору согласованной аренды может быть увеличена арендодателем на основании индекса стоимости жизни, который устанавливает Национальный институт статистики (ISTAT). В договоре свободной аренды стороны также могут предусмотреть изменения месячной платы.
5. В случае, если хозяин жилья решил продать недвижимость, то арендатору остается лишь принять этот факт. Однако, за последним остается право не покидать арендуемую площадь до истечения срока договора. Можно расторгнуть контракт и досрочно, однако, хозяин в любом случае должен ждать окончания первого срока действия договора (например, 4 года при контракте “4+4”), и если все пункты соглашения соблюдались арендатором надлежащим образом.

Договор аренды и найма недвижимости в Италии должен быть обязательно зарегистрирован в налоговой инспекции (Agenzia delle Entrate) в течение 30 дней после его подписания. Расходы по уплате госпошлины за регистрацию договора, обычно, делятся между сторонами в равных долях, но возможны и иные варианты.