О чем нужно помнить, покупая жилье у застройщика в Италии

Приобретая в Италии недвижимость на стадии строительства, покупатель должен понимать, что идет на риск, поскольку объект может быть недостроен, а деньги, внесенные в качестве аванса, будут потеряны. Были случаи, когда застройщик становился банкротом еще до окончания строительных работ, и только кредиторы, получившие вещное обеспечение (например, банк, который финансировал строительство под залог недвижимости) на практике могли требовать исполнения обязательств.

Покупателям же без особых гарантий обычно затруднительно вернуть деньги, внесенные в качестве залога или первоначального взноса. Однако, можно избежать некоторых проблем и уменьшить риск, если знать, что можно и нужно требовать с застройщика.

Что должен знать каждый покупатель, подписывая договор о купле-продаже строящегося жилья в Италии?

В первую очередь, при заключении предварительного договора купли-продажи и до оплаты денежных средств в качестве залога на счет застройщика, последний, согласно ст. ст. 2, 3 Законодательного декрета 122/05, должен предоставить покупателю банковскую (или страховую) гарантию. Такая мера необходима в качестве защиты покупателя в случае банкротства застройщика или других возможных неудач. Если застройщик не выдал гарантийный полис, то в этом случае договор купли-продажи можно считать недействительным.

Нужно иметь ввиду, что банковскую или страховую гарантию могут выдавать только финансовые институты (например, банки) или страховые компании, имеющих соответствующие лицензии (полученные в Министерстве финансов) и зарегистрированные в реестре Банка Италии.

В случае банкротства компании-застройщика или иных проблем, покупатель может обратиться непосредственно в банк или страховую компанию, без предъявления требования (путем обращения в итальянский суд) застройщику о возврате средств.

Во-вторых, согласно ст. 4 Законодательного декрета 122/05, застройщик на момент подписания договора купли-продажи (передачи права собственности) должен предоставить страховой полис, действующий в течение 10-летнего периода и гарантирующий возмещение материального ущерба, вызванного по причине разрушения (полного или частичного) недвижимости или же серьезных строительных дефектов. Причем, действие страховки должно начинаться с момента завершения строительных работ.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи обязательно должен включать следующие пункты: данные застройщика и покупателя, кадастровое описание недвижимости и земельного участка, полное описание технических характеристик, указание возможных градостроительных соглашений, обязательств или ипотек, максимальные сроки строительства и сдачи недвижимости, полная ее стоимость, способы оплаты, возможные компании-подрядчики, основные детали заявления (в случае, если разрешение на строительство еще не получено) или разрешения на строительство, а также детали банковской гарантии.

В-четвертых, покупатель не должен забывать о преимущественном праве, которым необходимо пользоваться в случае, если недвижимость продается с аукциона, а проживание в ней используется в качестве основного места жительства покупателя.

В-пятых, совершать денежные взносы лучше всего по мере продвижения строительных работ. Вначале выплачивается 5-8% от общей суммы на стадии закладки фундамента, на стадии монтажа несущих конструкции вносится 10-15%, и т.д.

Как видите, вопросов при покупке недвижимости в Италии возникает достаточно много, поэтому рекомендуем обращаться за юридической помощью до подписания договора с застройщиком, чтобы защитить свои интересы.